Betaalbare woningen

Betaalbare woningen – Project

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . versie 007 op 30-10-2023 ( versie 001 op 08-04-2023 )

Het woningtekort is inmiddels opgelopen to 390.000 woningen.

( bron: nos.nl 12 juli 2023 )

“Meer vaart maken !”

Wij vormen Teams die de bouwprojecten gaan aanjagen !

De “Woondeal” die Minister De Jonge met de diverse Provincies heeft gesloten heeft als afspraak :

. . . . dat 2/3 van de te bouwen woningen een betaalbare woning moet zijn

. . . . en dat 30% van de te bouwen woningen een sociale huurwoning moet zijn

Het is de doelstelling van Minister De Jonge om 900.000 nieuwe woningen te bouwen in de komende jaren 7 jaar, tot en met 2030.

. . . . . met 2/3 hiervan betaalbare woningen en 30% van het totaal aantal nieuwe woningen dient een sociale huurwoning te zijn ( dus 600.000 betaalbare woningen )

. . . . . – dus : 330.000 betaalbare koopwoningen

. . . . . . . . . . en 270.000 sociale huurwoningen

Wij voelen ons zeer betrokken bij het probleem van het grote tekort aan betaalbare woningen !

Wij willen landelijk 60 Teams gaan formeren

Voor alle mensen die echt een betaalbare woning nodig hebben komen wij op. Dat door dit woningtekort aan betaalbare woningen, vooral ook jongeren gedwongen bij hun ouders moeten blijven wonen tot relatief hoge leeftijd vinden wij schrijnend !

Wij roepen daarom ook jongeren op om deel te nemen aan dit project ! Wij willen jullie activeren en motiveren om in de teams, die wij gaan vormen, het verschil te gaan maken !

Wij zoeken teamleden voor de teams die de bouw van betaalbare woningen gaan aanjagen, faciliteren en versnellen. De teams bestaan uit 3 personen ( vooral jongeren ). Wij gaan dit project over heel Nederland uitrollen. In steden en op het platteland.

Subsidie is wél echt nodig !

Wij denken aan een subsidie op het aankoopbedrag bij de overdracht van de betaalbare woning.

Het gaat dan, voor de grote bouwprojecten, om nieuwbouwwijken aan de randen van steden. De kleine projecten kunnen ook binnen-stedelijk worden gebouwd, op iedere geschikte locatie.

Naar onze mening dienen de Provincies zich soepeler op te stellen bij het afgeven van de bouwvergunningen, want deze huizen moeten wel “ergens” gebouwd kunnen worden. Als we vinden dat dit zo’n groot maatschappelijk probleem is, dan moeten we hier ook ruimte voor maken. Met lagere bouwkosten door standaard woningtypen. Wij willen jongeren hierin activeren en laten participeren. Van teamleden vragen wij een motivatie om zich in te willen zetten voor het sociaal-maatschappelijke belang en is er ook ruimte voor een stukje eigenbelang.

De Voorschriften, het raamwerk en de richtlijnen zullen wij met diverse partijen afstemmen. Wij vragen commitment van alle partijen op deze richtlijnen en voorschriften.

De te bouwen woningtypen zijn ( zoveel mogelijk standaard woningen ontwikkelen ):

. . . . woning met tuin rondom ( bungalow ) met woonoppervlak van circa 92 m2 met 3 slaapkamers

. . . . appartement met een woonoppervlak van circa 92 m2 met 3 slaapkamers, met een balkon, in een appartementencomplex met 4 woonlagen ( 5 verdiepingen ) met 4 appartementen per woonlaag

. . . . rijtjeswoning met een voor en achtertuin met woonoppervlak van circa 92 m2 en 3 slaapkamers

. . . . een rijtjeswoning ( eengezinswoning ) van circa 140 m2, met 5 slaapkamers, met voor- en achtertuin op ongeveer 150 m2 grond

. . . . middenhuur woning ( of appartement ) van circa 105 m2, met 3 of 4 slaapkamers

. . . . vrije sector koopwoning, de Gemeente bepaalt, in overleg met de projectontwikkelaar, suggestie 3 a 4 typen, met richtprijzen van € 350.000,- en € 400.000,- en € 470.000,-

. . . . enkele bouwkavels, voor vrijstaande woningen en Tiny Houses

Standaard Woningen

Wij maken een eerste ontwerp van de diverse woningtypen in samenwerking met deskundigen en bouwkundige ontwerpers, maar dit is bedoeld als hulpmiddel om de kosten te drukken. Deze standaard woningtypen worden nog ontwikkeld en zijn vrijblijvend. Of deze standaard ontwerpen, gratis beschikbaar worden gesteld zullen we nog bekijken. De keuze voor welke typen betaalbare woningen gemaakt zullen worden ligt ter invulling bij de Gemeente, in samenspraak met de projectontwikkelaar. Er zijn reeds diverse standaard-woningtypen beschikbaar via het NCB www.conceptueelbouwen.nl. De typen vrije sector woningen worden bepaald door de Gemeente, in samenspraak met de projectontwikkelaar.

Ieder team start met TWEE Bouwprojecten.

De Bouwprojecten :

. . . . . Bouwproject I 44 woningen: waarvan 30 betaalbare woningen

. . . . . Bouwproject II 2000 woningen: waarvan 1340 betaalbare woningen

Voor Bouwproject I en II gelden nog aanvullende voorschriften en verdelingen van typen woningen, met daarbij ook nog een aantal keuze-opties. Deze worden momenteel nog verder uitgewerkt.

Voor het platteland is een aangepast plan mogelijk, omdat een project van 2000 woningen hier zeer waarschijnlijk niet geschikt is.

. . . . . Bouwproject I 44 woningen: waarvan 30 betaalbare woningen

. . . . . Bouwproject III 2 tot 4 keer 500 woningen, of 2 keer 1000 woningen, dus op meerdere locaties een aantal nieuwe woningen

Op het platteland kan er ook voor worden gekozen om alle woningen in laagbouw te doen, dus geen appartementencomplexen. Dit is naar keuze. Bovenstaande Bouwproject III wordt voor de aantallen betaalbare woningen en andere type woningen nog uitgewerkt.

De Gemeente heeft de leiding over het project. De Gemeente maakt bepaalde keuzes over bepaalde aantallen te bouwen betaalbare woningen die nog flexibel zijn, over hoeveel sociale huur- en koopwoningen van de betaalbare woningen binnen de gegeven marges, over het aantal middenhuurwoningen binnen de gegeven marges en het aantal te bouwen vrije sector koopwoningen. Ook zal de Gemeente bepalen, in overleg met de projectontwikkelaar wat voor type vrije sector koopwoningen gewenst zijn. Bij het grote bouwproject van 2000 woningen zijn ook 50 bouwkavels met een oppervlakte van tussen de 400 m2 en 500 m2 inbegrepen en 20 kavels voor Tiny Houses van circa 360 m2.

De Gemeente overlegt met de projectontwikkelaar/de bouwonderneming(en), de Provincie, de Woningbouwverenigingen en andere belanghebbenden.

De Teams faciliteren, helpen waar nodig, denken mee, zijn oplossingsgericht, zijn goed in creatief denken, ze moedigen aan en zijn aanjagers van het project !

Wij zorgen voor ondersteuning van de teams door project managers beschikbaar te hebben en zullen ook voor zoveel mogelijk contactpersonen bij de diverse instanties zorgdragen. Wij zoeken projectmanagers, per Provincie één projectmanager en voor Noord-Brabant twee projectmanagers, één voor Oost en één voor West.

Sociale huurwoningen

Zijn huurwoningen die worden verhuurd door een Woningbouwvereniging. Hierbij is, afhankelijk van de hoogte van Uw inkomen eventueel een huurtoeslag te verkrijgen. Het maximale huurbedrag voor deze woningen is € 808,06 per maand.

Middenhuur

Dit zijn huurwoningen voor mensen die teveel verdienen om een sociale huurwoning te kunnen huren. Zij verdienen veelal weer net te weinig om een huis te kunnen kopen. Zij vallen daardoor als het ware tussen de wal en het schip en het is daarom belangrijk dat ook voor deze mensen geschikte huurwoningen worden gebouwd.

Voor de middenhuurwoningen hanteren wij als richtlijn dat:

. . . . 50% van de middenhuurwoningen een huurprijs moet hebben tussen de € 808,- per maand en de € 950,- per maand

. . . . 50% van de middenhuurwoningen een huurprijs moet hebben tussen de € 950,- en € 1150,- per maand

De voordelen van het bouwen binnen deze richtlijnen en het raamwerk die wij willen bereiken zijn:

. . . . . support van het Ministerie, middels een contactpersoon op het Ministerie

. . . . . support van projectmanagers en contactpersonen bij diverse instellingen en branche-organisaties, zoals bijvoorbeeld: Bouwend Nederland, Aedes, Vereniging Eigen Huis, De Provincies etc.

. . . . . kortere procedures

. . . . . een snelle behandeling van bezwaren bij de rechter

. . . . . een subsidie voor iedere betaalbare woning ( sociale huur en koop )

( de subsidie wordt verstrekt bij het passeren bij de notaris )

. . . . . een subsidie voor het Project, voor de Projectontwikkelaar

. . . . . een soepele en snelle behandeling van de vergunningverlening door de Provincie

De voorwaarden voor wie er in aanmerking komen om een betaalbare koopwoning te kunnen kopen moeten nog worden uitgewerkt. De Gemeente heeft hierin de regie en zeer waarschijnlijk zullen de voorwaarden ten aanzien van de hoogte van het inkomen nog worden uitgewerkt in overleg met het Ministerie.

Als we geen subsidies gaan regelen om betaalbare woningen te gaan bouwen, dan verwachten wij dat er de komende jaren nauwelijks betaalbare woningen gebouwd zullen worden.

Wij hebben ook een optie uitgewerkt voor het bouwen van 1500 woningen, waarvan 1000 betaalbare woningen.

Naar ons idee zouden de Gemeenten en de Woningbouwverenigingen beiden een opdracht moeten krijgen van het Ministerie van Volkshuisvesting om ieder jaar een aantal betaalbare woningen te moeten bouwen:

. . . . . . . 500 – 2000 betaalbare woningen per jaar te bouwen door de 20 grootste steden

. . . . . . . 240 – 350 betaalbare woningen per jaar te bouwen door de andere 322 Gemeenten

. . . . . . . 130 – 200 sociale huurwoningen per jaar te bouwen door iedere Woningbouwcorporatie ( circa 300 Woningbouwcorporaties )

P.S. De Woningbouwvereniging krijgen hier een zelfstandige opdracht mee, zij kunnen hiermee eventueel aansluiten bij de opdracht die de Gemeenten krijgen, want in de opdracht aan de Gemeenten gedaan zijn alle betaalbare woningen inbegrepen ( dus de sociale huur en de betaalbare koopwoningen ). De Gemeente heeft de leiding van het te bouwen project ( of de te bouwen projecten ).

De kosten om een betaalbare woning te bouwen zijn ( indicatief ), zonder de grond:

voor een rijtjeswoning, met 3 slaapkamers en een oppervlakte van 92 m2, prijs indicatief € 134.000,-
voor een rijtjeswoning, met 2 bouwlagen, met een zolder en kap, met aantal slaapkamers en de oppervlakte ( die volgen spoedig ), prijs bouw € 200.000,- . Op een perceel van circa 140 m2
voor een rijtjeswoning, met 2 bouwlagen, van 160 m2, met een zolder met twee slaapkamers en totaal 5 slaapkamers, prijs ( indicatief ) € 230.000,-

Voor de grond kan de prijs ( indicatief ) voor 150m2 ( voor een rijtjeswoning ) met een prijs van bijvoorbeeld € 450,- per m2 een bedrag van € 67.500,- worden.

Huren met optie om in de toekomst te kunnen kopen

Voor de sociale huurwoningen willen we graag de huurders een optie om de woning te kunnen kopen in de toekomst meegeven ( met een koopoptie die maximaal 20 jaar zal gelden ). We zullen met de Woningbouwverenigingen bespreken ( AEDES ) of dat mogelijk is en voor hoeveel procent van de huurwoningen dit aangeboden zou kunnen/mogen worden. Wij zouden deze optie graag willen realiseren, omdat jongeren ( en ouderen en starters en anderen ) die op dat moment nog niet voldoende verdienen om deze woning te kunnen kopen, dat dan wellicht in de toekomst toch nog zouden kunnen realiseren.

Enkele Standaard Woningtypen

– MorgenWonen ( Volker Wessels ) https://www.volkerwessels.com/nl/projecten/morgenwonen
– Da Vinci Huis ( Hurks ) https://www.hurks.nl/concepten/davincihuis/
– Flow woningconcept ( BAM ) https://www.bam.com/nl/pers/persberichten/2022/6/bam-wonen-zet-nieuwbouw-in-beweging-met-innovatief-woningconcept-flow
– de WoonST https://compaen-wonen.nl/projecten/de-woonst-woning/

Het Bouwproject voor 2000 woningen uitgewerkt

– 1340 betaalbare woningen ( minstens 2/3 van het totaal )
- hiervan gaat het dan om 740 betaalbare koopwoningen
- hiervan gaat het dan om 600 sociale huurwoningen

– 120 Middenhuur woningen ( en/of middenhuur-appartementen )
- 40 middenhuurwoniningen met huurprijs tussen de € 808,- en € 950,-
- 40 middenhuurwoniningen met huurprijs tussen de € 950,- en € 1050,-
- 40 middenhuurwoniningen met huurprijs tussen de € 1050,- en € 1150,-

– 470 Vrije sector koopwoningen
- 3 typen
- in overleg met de Gemeente en met inzet van een marktverkenning
- prijzen van: € 350.000,- van € 450.000 en van € 550.000,-
  - 120 vrije sector koopwoningen van € 350.000,-
  - 250 vrije sector koopwoningen van € 450.000,-
  - 100 vrije sector koopwoningen van € 550.000,-

– 50 bouwkavels voor vrijstaande woningen, bouwkavel van circa 400 m2 – 500 m2

– 20 bouwkavels voor Tiny Houses, bouwkavel van circa 360 m2 ( 12 m x 30 m )

De Grondpositie is cruciaal

Wie bezit momenteel de grond ? Wie koopt de grond ? Wie komt in de gelegenheid om de grond te kopen ?

Wet voorkeursrecht Gemeenten ( WVG ) aankoop grond door Gemeenten

De Gemeente kan dan een bepaald stuk grond aanwijzen om dit als 1-ste mogelijke koper te kunnen kopen, op het moment dat de huidige eigenaar bereid is om zijn grond te verkopen.

Deze wet zou vaker ingezet kunnen worden door Gemeenten.

De subsidie die ( denken wij ) nodig is

– Per betaalbare woning € 20.000,-
- met voorwaarden voor teruggave van een deel van de subsidie bij verkoop van de woning binnen 10 jaar, met een afbouwschema in de tijd
  - met een teruggave van de subsidie in de eerste 2 jaar van 100% van de subsidie
- de subsidie is voor de particulier ( met restricties: voor eigen bewoning )
- deze subsidie is ook voor de Woningbouwvereniging, voor sociale huur

– Voor een project met 2000 woningen een subsidie van € 10 miljoen voor het project ( voor de Projectontwikkelaar op het moment dat alle 2000 woningen zijn afgebouwd )

– Subsidie voor alle Gemeenten voor het aankopen van grond met als doel om deze grond in de toekomst beschikbaar te hebben als Bouwgrond
- dit is een jaarlijkse subsidie, die alleen voor dit doel gebruikt mag worden

Benodigd Budget voor dit project

( dit zal nog worden uitgewerkt op korte termijn )

kosten/salaris voor een landelijk coördinator/projectleider
13 Provincie projectleiders ( vrijwilligers of parttime betaald voor circa 8u per week )
180 teamleden ( vrijwilligers ) ( om 60 Teams te kunnen formeren, met een landelijke spreiding )
kosten promotie en advertenties op Social Media voor het werven van de teamleden en de andere vacatures

P.S. I zodra het mogelijk is dan geven wij graag een onkostenvergoeding van € 1900,- per jaar voor de vrijwilligers

P.S. II de teamleden moeten voorrang krijgen voor huren of kunnen kopen van een betaalbare woning bij één van de Bouwprojecten waarbij ze meehelpen aan het realiseren hiervan

Wij stemmen graag bovenstaande en de aanvullende richtlijnen af met het Ministerie van Volkshuisvesting en alle andere belanghebbende partijen.