Betaalbare Woningen ( uitgebreid ) -

Betaalbare Woningen ( uitgebreid )

22-11-2021 ( versie : 005 eerste versie dateert van xx-xx-2021 )

Betaalbare woningen, huur en koop: de overheid moet de taak op zich nemen om 120.000 betaalbare woningen per jaar te gaan bouwen voor verhuur en verkoop
- de overheid gaat de organisatie hiervan naar zicht toe trekken, neemt hierin de regie ( maar de overheid gaat niet zelf bouwen )
- kort samengevat :
  - 120.000 betaalbare woningen per jaar bouwen ( huur en koop )
  - het Ministerie/de landelijke overheid neemt volledig de regie
  - het Ministerie overlegd met de Gemeente
  - er komen Vinex locaties met “speciale wetgeving”
  - speciale wetgeving is nodig voor:
    - het aankopen/verwerven van de grond om op te bouwen, voor het verkrijgen van de bouwvergunning en wijziging bestemmingsplan in verkorte procedures
      - grond te verwerven door de Gemeente of de Rijksoverheid
    - om het bestemmingsplan en de bouwvergunning ( omgevingsvergunning ) in een verkorte procedure aan te kunnen passen
    - verkort proces tot bouwrijp kunnen maken van de grond, doelstelling in 8 maanden ( het proces tot aan de start van de bouw duurt nu soms wel 7 jaar )
  - indien omwonenden bezwaar willen maken tegen de bouwplannen dan kunnen ze naar de rechter, de overheid betaald de proceskosten
  - verdeling betaalbare huur en betaalbare koopwoningen door marktonderzoek in de regio ( marge op voorhand verdeling huur/koop: koopwoningen tussen de 40% en 60% en huurwoningen tussen de 40% en 60% )
  - de koopwoningen ook vooral voor starters op de woningmarkt
  - bouwen voor starters, gezinnen, senioren, alleenstaanden en studenten ( voor studenten is vooral regio afhankelijk )
  - standaard woningtypen ontwikkelen, zodat het bouwproces korter kan worden
  - de Gemeente overlegd met de Woningbouwverenigingen in haar Gemeente over de te bouwen huurwoningen. Hierbij is het wenselijk dat de Woningbouwverenigingen in deze Gemeente samenwerken en gezamenlijk aan tafel zitten met de Gemeente
    - zodra de betaalbare huurwoningen gereed zijn worden ze tegen kostprijs verkocht aan de Woningbouwverenigingen die de verhuur van deze woningen zullen doen ( sociale huurwoningen )
- 120.000 betaalbare woningen per jaar voor verkoop en verhuur
  - 90.000 woningen op de 30 “grote” Vinex-locaties dicht bij de 30 grootste steden 3.000 woningen per jaar per locatie
  - 30.000 woningen op de 322 “kleine” Vinex-locaties in de overige 322 Gemeenten 10 – 2000 woningen per jaar per Gemeente de verdeling tussen aantallen voor verkoop en verhuur nog af te stemmen met deskundigen ( we hebben in ons land 352 Gemeenten )
- enkele grootstedelijke gebieden krijgen de mogelijkheid om meer dan gemiddeld extra ( betaalbare ) woningen te bouwen
  - regio Amsterdam 15.000 extra woningen per jaar tot en met 2025 ( 100.000 totaal ? )
  - regio Zuidelijke Randstad ( Rotterdam/Den Haag ) 100.000 extra woningen tot en met 2025
  - regio Utrecht inzet op realisatie van de 67.000 geplande extra woningen
  - regio Eindhoven 3.000 extra woningen per jaar tot 2023 in Eindhoven ( 15.000 totaal ? en totaal 27.000 in de regio Eindhoven )
  - regio Groningen 8.000 extra woningen tot 2023 ( dus +/- 2.000 woningen per jaar ) ( bron: brief aan de Tweede Kamer van datum 18 februari 2020 )
- uiteraard wordt bij de verkoop/koop een “Eigen Woon Beding” van toepassing in de eigendomsakte, zodat de koper(s) verplicht is/zijn om zelf in deze woning te gaan wonen
  - de koper of kopers mogen ook geen andere woning bezitten Hiermee moeten “beleggers” absoluut worden uitgesloten van koop van een betaalbare woning
- verdeling aantallen koop- en huurwoningen in de 100.000 te bouwen betaalbare woningen ? ( vraag gesteld aan het Ministerie van Binnenlandse Zaken en aan Aedes ( = landelijke branchevereniging van de Woningcorporaties ))
  - antwoord van het Ministerie van Binnenlandse Zaken: hoeveel betaalbare koop- en huurwoningen er gebouwd worden wordt momenteel bepaald door de Gemeente in overleg met de projectontwikkelaar
- artikel meer betaalbare huurwoningen bouwen 75.000 ? ( artikel “Maatregelen tegen woningnood” Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties )
- er is momenteel een tekort van 330.000 ( in 2020 ) woningen wat waarschijnlijk zal oplopen tot een tekort van 400.000 woningen in 2023 ( prognose ) ( bron: nos.nl 17 februari 2021 )
- het totale woningtekort wordt recent geschat op 279.000 ( bron: Kamerbrief bij rapport “staat van de woningmarkt 2021” met datum 05-07-2021 Ministerie van Binnenlandse Zaken )
- om voortvarend deze betaalbare woningen te kunnen bouwen zal nieuwe wetgeving dienen te worden gemaakt om het bouwproces, de toekenning/verwerving van bouwgrond en de wijziging van het bestemmingsplan in een veel kortere procedure te realiseren, doel: binnen 8 maanden tot start bouwrijp maken ( dit proces duurt nu gemiddeld 7 jaar )
  - speciale wetgeving van toepassing voor de Vinex-locaties ( groot en klein )
- door standaard woningtypen te ontwikkelen voor gezinnen, senioren, alleenstaanden en studenten kan de bouw van deze woningen versneld worden
- door 30 grote Vinexlocaties te bepalen, locaties in de buurt van de 30 grootste steden en goed bekijken waar de woningnood het hoogste is
- per grote Vinexlocatie moeten er 6.000 tot 15.000 woningen gebouwd worden
- per grote Vinexlocatie worden er 3.000 woningen per jaar gebouwd ( dus 90.000 per jaar ) ( opmerking: in enkele grote steden worden er meer dan 3.000 woningen per jaar gebouwd )
- de overige 30.000 woningen worden in de andere 322 Gemeenten gebouwd middels dezelfde procedure ( 322 kleinere Vinexlocaties )
- de “kleinere” Vinexlocaties vallen ook onder de speciale wetgeving voor korte bouwprocedures, bestemmingsplan, bouwvergunning en verwerven van de bouwgrond
  - te bouwen aantallen 10 tot 2000 betaalbare woningen per jaar
  - locatiegrootte voor te bouwen aantallen van 10 tot 6000 woningen
- de 322 overige Gemeenten ( die niet tot de 30 grootste steden behoren ) kunnen per jaar een verzoek indienen voor hoeveel woningen ze in de komende 3 jaar ( per jaar ) willen gaan bouwen op de “kleine Vinexlocatie(s)”. Een commissie zal per jaar een toewijzing doen van het aantal te bouwen woningen per Gemeente per jaar ( zodat de 30.000 betaalbare woningen gebouwd zullen worden )
- de verdeling van de bouwgrond op een Vinexlocatie ( groot en klein )
  - 70% van de bouwgrond voor de betaalbare woningen
  - 10% van de bouwgrond voor projectontwikkelaars voor de bouw van appartementen
  - 10% van de bouwgrond voor projectontwikkelaars voor rijtjeshuizen en geschakelde woningen of tweeondereenkap woningen
  - 10% van de bouwgrond voor bouwkavels voor vrijstaande woningen
- betaalbare woningen huur, tussen de € 400,- en € 700,- per maand
  - appartementen en eengezinswoningen
- betaalbare woningen koop, tussen de € 170.000,- en € 220.000,-, met koopgarantregeling met een looptijd van 15 jaar
  - appartementen en eengezinswoningen
- het zou heel goed kunnen dat, door hoge grondprijzen en grondstofprijzen voor het bouwen en de bouwkosten, het bouwen van een rijtjeshuis bijvoorbeeld € 260.000,- gaat kosten op het moment dat het huis gebouwd is, de prijs wordt toch € 220.000,-. Dus zit er dan op dat moment al € 40.000,- subsidie in het huis
- de huizen voor de verkoop zullen verkocht worden met een”koopgarantregeling” waarbij een aflopend percentage van de winst bij verkoop moet worden afgedragen aan de staat, met een looptijd van 15 jaar ( daling van 7% per jaar )
- betaalbare huurwoningen, extra per jaar, door de Woningbouwverenigingen te bouwen/ombouwen
  - 40.000 extra betaalbare huurwoningen per jaar bouwen ( rijtjeshuizen en appartementen voor gezinnen, alleenstaanden, senioren en studenten )
  - 20.000 extra betaalbare huurwoningen per jaar door ombouwen kantoorpanden ( voor gezinnen, alleenstaanden, senioren en studenten )
  - goede en duidelijke resultaatafspraken maken met de Woningbouwverenigingen
- 6 tot 8 standaardtype-woningen ontwikkelen/ontwerpen voor starters, gezinnen, alleenstaanden, senioren en studenten
- appartementencomplexen maximaal 5 hoog, dus 4 woonlagen en een schuin dak ( ook 4 standaardontwerpen ontwikkelen/ontwerpen )
- de bouw van extra geschikte seniorenwoningen wordt ook duidelijk genoemd als aandachtspunt om zo doorstroming van senioren te stimuleren, zodat gezinswoningen ( veelal met een tuin ) daardoor weer beschikbaar komen ( bron: nos.nl 17 februari 2021 )
- momenteel worden er circa 71.000 nieuwe woningen per jaar gebouwd ( bron: nos.nl 17 februari 2021 )
- de Kostendelersnorm bij bijstandsuitkeringen afschaffen, overwegen/bestuderen ( zie artikel 22 juni 2021 “Maak bestaande huizen én nieuwbouw betaalbaar” van de Woonbond )
- voor de bouw van 120.000 betaalbare woningen is een bedrag van circa 26,4 miljard euro nodig ( twee maal dit bedrag is nodig ) ( 120.000 x € 220.000,- = 26,4 miljard euro )
- de demissionair Minister van Binnenlandse zaken, mevrouw Ollongren geeft aan: dat om 900.000 woningen te kunnen bouwen tot 2030 er tussen de 13 miljard en 17 miljard euro aan investeringen vanuit de Staat nodig is. Zonder deze miljardensubsidie vanuit de Staat kunnen er tot 2030 minder woningen worden gebouwd, namelijk 556.200 woningen ( opmerking: dit zijn zeer waarschijnlijk niet allemaal “betaalbare” woningen maar hierin zijn ook duurdere woningen meegerekend ) ( bron: rtlnieuws van datum 9 juni 2021 )
- overweging: Vinexlocatie uitbreiden met oppervlakte/grond voor de Woningbouwverenigingen om extra betaalbare huurwoningen te kunnen bouwen of één of meer “kleine Vinexlocaties” in de Gemeente beschikbaar te stellen voor de Woningbouwverenigingen —> regie door het Ministerie van Woningbouw
- voor de financiering van deze betaalbare woningen ( twee maal 26,4 Miljard euro ) is een speciaal financieel plan noodzakelijk
  - het kan, idee beschikbaar
  - meerdere opties zijn mogelijk, een investeringsfonds of de staat geeft jaarlijks een bedrag als rendement, samenwerking tussen verschillende partijen
- de grond
  - dit is cruciaal
  - wie koopt de grond ?
  - wie bezit de grond ?
  - wie heeft de taak om grond te kopen waarop we in de toekomst nieuwe betaalbare woningen gaan bouwen ? wie heeft nu de taak/opdracht of wie krijgt deze taak in de nabije toekomst ? . —-> dit is een POLITIEK vraagstuk
- wie geeft de opdracht om de betaalbare woningen te bouwen ?
- wat is de Rolverdeling en de Taakverdeling ? . —-> dit is een POLITIEK vraagstuk
- extra geld in de Miljoenennota van september 2021
  - verlaging van de verhuurdersheffing voor Woningcorporaties met 500 miljoen euro
    - hoeveel nieuwe betaalbare woningen gaan de Woningbouwcorporaties hiervoor bouwen ? Wat is of wordt de afspraak ?
  - 100 miljoen euro extra per jaar ( 1 Miljard euro in de komende 10 jaar )
    - om de bouw van nieuwe woningen te versnellen
  - het kabinet maakt de komende jaren ruim 2,3 miljard euro vrij om de woningbouw en de verduurzaming van gebouwen verder te versnellen ( bron: artikel “Ruim 2,3 miljard euro voor meer betaalbare nieuwbouw en energiezuinige woningen” op rijksoverheid.nl van datum 21 september 2021 )
- voor de financiering van deze betaalbare woningen ( twee maal 26,4 Miljard euro ) is een speciaal financieel plan noodzakelijk
  - het kan, idee beschikbaar
  - meerdere opties zijn mogelijk, een investeringsfonds of de staat geeft jaarlijks een bedrag als rendement, samenwerking tussen verschillende partijen
- het totaal benodigde bedrag
  - is dus € 26,4 Miljard voor de 1-ste 120.000 woningen
  - en het 2-de jaar nogmaals € 26,4 Miljard voor 120.000 woningen
    - in het 3-de jaar is het geld van de in het 1-ste jaar weer beschikbaar gekomen, omdat deze huizen reeds gebouwd en verkocht zijn ( een deel is verkocht aan particulieren en het andere deel is verkocht aan de Woningbouwverenigingen )
  - daar moeten de kosten voor aankoop grond nog bij opgeteld worden . —> kosten aankoop grond nog bepalen/uitrekenen of deskundigen raadplegen
- het bovenstaande plan bespreken met:
  - een aantal projectontwikkelaars ( 3 tot 6 projectontwikkelaars )
    - die dit plan landelijk gaan uitvoeren in samenwerking met het Ministerie van Woningbouw & Wonen ( of in samenwerking met het Ministerie van Binnenlandse Zaken ( huidige situatie ))
  - bespreken met een aantal grote bouwbedrijven ( 4 tot 10 )
    - die de woningen landelijk gaan bouwen
  - en een paar architecten inhuren om de standaardtypes woningen gaan ontwerpen
    - eengezinswoningen ( van circa 115m2 met 4 of 5 slaapkamer )
      - met 5 slaapkamers, is met twee slaapkamers op zolder ( met twee maal dakkapel )
    - appartementen ( van 60m2, van 85 m2 en 110m2 )
      - voor alleenstaanden ( alle leeftijden, starters en dus ook voor alleenstaande senioren )
      - voor twee personen, alle leeftijden ( senioren, starters, etc. )
      - voor een gezin met kinderen
    - studentenwoningen ( voor 6 studenten )
      - 2 types: als rijtjeswoning en in appartementsvorm
- een apart Financieringsplan: volgt ( op verzoek )
- een nieuw Ministerie voor Woningbouw instellen

Middenhuur, huurwoningen met huurprijzen tussen de € 752,- en € 1000,- per maand
- hoeveel van deze middenhuur-woningen zijn er nodig/moeten er per jaar gebouwd gaan worden ?
- wie moeten deze huurhuizen gaan bouwen ? projectontwikkelaars ?
- wie neem de regie ? wie faciliteert ? ( zie ook “Wet maatregelen middenhuur” 13 december 2019 )
- er is een enorm tekort aan huurhuizen in Nederland voor mensen die net te veel verdienen voor een sociale huurwoning maar te weinig om een huis te kunnen kopen

Woningen momenteel
- momenteel worden er circa 71.000 nieuwe woningen per jaar gebouwd
  - nieuwe woningen zijn niet allemaal “betaalbare woningen” of wel ?! ( bron: nos.nl 17 februari 2021 )
- Nederland telt nu 8 miljoen huizen ( bron nu.nl 5 augustus 2021 )
- de afgelopen 16 jaar zijn er geen 100.000 nieuwe woningen per jaar gebouwd ( bron: nos.nl van 17 februari 2021 )
  - samenwerking tussen rijksoverheid / provincies / gemeenten / woningbouwcorporaties en projectontwikkelaars
  - de Woningbouwverenigingen hebben de taak van de overheid gekregen om goede woonruimte aan te bieden, betaalbare huurwoningen voor mensen met een laag inkomen ( sociale woningbouw )

Woningbouwverenigingen
- moet effectiever, meer sociale huurwoningen bouwen en goede kwaliteit van bestaande huurwoningen
  - goede/stevige resultaatafspraken maken met het Kabinet
- er zijn momenteel circa 300 Woningbouwcorporaties, hiervan zijn er circa 266 lid van de brancheorganisatie Aedes
- hebben de opdracht, vanuit de overheid, om voldoende betaalbare huurwoningen aan te bieden voor mensen met een laag inkomen ( sociale woningbouw )
  - het bouwen, verhuren en onderhouden van deze sociale huurwoningen
  - en de huurwoningen moeten van goede kwaliteit zijn
- moeten meer betaalbare huurwoningen bouwen
  - moeten daar waarschijnlijk meer mogelijkheden voor krijgen
  - aankopen bouwgrond moet waarschijnlijk gemakkelijker worden
- de Woningbouwcorporaties bezitten op dit moment circa 2,4 miljoen sociale huurwoningen
- de gemiddelde huursom in 2021 bedraagt circa € 570,- per maand
- de huurinkomsten zijn dan circa € 16,4 Miljard per jaar ( 2,4 Milj. x 570 x 12 )
- de Woningbouwcorporaties hebben
  - in 2020 ongeveer 15.000 nieuwe huurwoningen gebouwd
  - en in 2019 13.283 nieuwe huurwoningen ( terwijl hun doelstelling was om 34.000 nieuwe huurwoningen per jaar te bouwen ( dat was de ambitie uit de Aedes agenda ))
- in 2020 hebben de Woningbouwverenigingen
  - 15.000 huurwoningen verkocht
  - en 6.800 huurwoningen gesloopt
  - en 15.000 nieuwe huurwoningen gebouwd
    - dus per saldo een afname van 6.800 huurwoningen in 2020
- de verkoop van huurwoningen die ze bezitten, moet onderzocht worden. Is dit wenselijk ?
- wachttijden van bijvoorbeeld 7 jaar in een kwart van de Gemeenten is onacceptabel ( bron: nos.nl 24 april 2021 )
- het eigen vermogen van de Woningbouwverenigingen :
  - bedraagt circa 320 Miljard euro
    - 380 Miljard euro zou de waarde van de huurwoningen zijn en aan schulden 60 Miljard euro ( bron: artikel woningcorporaties businessinsider.nl “Hoe werden woningcorporaties zo rijk?” )
- hoeveel spaargeld/vermogen in kas bij de Woningbouwverenigingen ?
  - voor het bouwen van nieuwe huurwoningen ?
  - voor onderhoud en verduurzamen bestaande huurwoningen
- verhuurdersheffing te betalen aan de Staat bedraagt circa 1,7 Miljard euro per jaar
  - het bedrag dat de Woningbouwcorporaties in 2020 betaalden aan de staat was 1,9 Miljard euro ( bron: de Algemene Beschouwingen in de Tweede Kamer over de Miljoenennota, september 2021 )
- het fuseren van Woningbouwverenigingen per Gemeente aanmoedigen
  - vanwege effectiviteit om nieuwe betaalbare huurwoningen in samenwerking te bouwen met de Gemeente
- er werken circa 25.000 werknemers bij de Woningbouwverenigingen
- de maximale huurprijs voor sociale huurwoningen bedraagt € 752,33 per maand en ten minste 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen moeten worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 40.024,-. Daarnaast mogen de Woningbouwverenigingen 10% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tussen de € 40.024, en de € 44.655,- ( prijspeil 2021 )
- ook Vinexlocaties voor extra huurwoningen per Gemeente voor bouw betaalbare huurwoningen ( rijtjeswoningen en appartementen ) door samenwerking/coöperatie van de Woningbouwverenigingen in die desbetreffende Gemeente mogelijk maken ?
- vraag: mogen Woningbouwverenigingen huizen verkopen ?
  - de opdracht die door de overheid aan de Woningbouwverenigingen is gegeven, is om betaalbare huurwoningen van goede kwaliteit voor verhuur beschikbaar te stellen voor mensen met een laag inkomen
- bronnen: Wikipedia, Jaarverslag 2020 Aedes, artikel woningcorporaties businessinsider.nl, woningmarktbeleid.nl